区分所有法第20条は、管理所有者の権限と義務について定めた条文です。試験では、「管理所有者になるには規約が必要」、「重大変更はできない」という点がよく問われます。
条文
（管理所有者の権限）
第二十条 第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
２ 前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。
今回学ぶポイント
- 管理所有者になるには規約が必要
- 管理対象は共用部分（専有部分は対象外）
- 管理費用を請求できる
- 重大変更（17条）はできない
解説
1項
第二十条1項
第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。
第20条は、管理所有者の権限と義務を定めた条文です。
管理所有者とは、第11条2項に基づき、規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者のことです。
つまり、管理所有者になるには規約が必要です。
管理所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のために、共用部分を管理する義務があります。
注意点は、管理対象は共用部分であり、専有部分の管理は対象外ということです。
また、管理所有者は、管理に要した相当な管理費用を区分所有者へ請求できます。
2項
第二十条2項
前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。
2項は、管理所有者の権限の限界を定めています。
管理所有者は、区分所有法第17条1項の重大変更をすることはできません。
重大変更は、区分所有法 第17条で解説しています。
つまり、各4分の3決議が必要な重大変更は不可ということです。
一方で、重大変更に当たらない、次の行為は行うことができます。
- 保存行為
- 管理行為
- 軽微な変更
この３つの行為は、管理所有者は決議なく独断で行うことができます。
ここでいう軽微な変更とは、第17条の「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」を指します。
試験ポイント
- 管理所有者になるには規約が必要
- 管理対象は共用部分（専有部分は対象外）
- 管理費用を請求できる
- 重大変更（17条）はできない
- 保存行為・管理行為・軽微変更は可能
練習問題
問題1
管理所有者は、規約がなくても共用部分の所有者になることができる。
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正解：×
管理所有者になるには、規約により共用部分の所有者と定められる必要があります。
問題2
管理所有者は、第17条1項に規定する共用部分の重大変更をすることができる。
回答を見る
正解：×
管理所有者は、重大変更（第17条1項）をすることができません。
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