区分所有法第17条は、共用部分の変更について定めた条文です。この条文は長く細かいですが、区分所有法の超重要条文です。試験でも頻出なので、決議要件や例外をしっかり整理しましょう。
条文
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
３ 第一項の決議により共用部分の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（次項及び次条第四項において「専有部分の保存行為等」という。）は、集会において、区分所有者の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決することができる。
４ 前項の決議をする場合において、専有部分の保存行為等の態様又は費用の分担に関する事項を定めるときは、決議の対象となる専有部分の区分所有者の利用状況、当該専有部分の保存行為等について区分所有者が支払つた対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。
５ 共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。
今回学ぶポイント
- 第17条の「変更」は重大変更を意味する
- 共用部分の重大変更は各4分の3決議
- 専有部分に特別影響がある場合は承諾が必要
- 3項は規約に特別の定めが必要
- 5項では決議要件が各3分の2に緩和される場合がある
解説
1項
第十七条1項
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。
この条文でいう「変更」は、重大変更を意味します。
つまり、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」＝軽微変更は除かれるということです。
試験では、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」という表現がそのまま出ることが多いため、条文の言い回しに慣れておきましょう。
また、共用部分の重大変更には、区分所有者数と議決権の両方が必要です。数字は頻出なので正確に暗記しましょう。
- 出席要件
区分所有者数：過半数
議決権：過半数 - 決議要件
区分所有者数：4分の3以上
議決権：4分の3以上
この要件は規約で変えられます
出席要件は、より厳しく変えることが可能
緩和はできないので注意
決議要件は、緩和が可能
ただし、最低でも各1/2を超える割合が必要
出席要件 → 厳格化のみOK
決議要件 → 緩和OK（ただし過半数超）
2項
第十七条2項
前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
集会で決議が成立しても、専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合は、その専有部分の所有者の承諾が必要です。
つまり、「決議が通った＝変更できる」ではない点に注意。
特別影響がある場合は、専有部分所有者の承諾がマストになります。ここは試験でもよく問われます。
3項
第十七条3項
第一項の決議により共用部分の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（次項及び次条第四項において「専有部分の保存行為等」という。）は、集会において、区分所有者の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決することができる。
3項は、共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為等についての規定です。
ただし、これを行うには、規約に特別の定めが必要です。
ここでいう「専有部分の保存行為等」とは、次の行為を指します。
- 専有部分の保存行為
- 専有部分の性質を変えない範囲での利用・改良
決議要件は1項と同じで、
出席要件：各過半数
決議要件：各4分の3以上です。
また、１項と同じで規約で要件を変更可能です。
この要件は規約で変えられます
出席要件は、より厳しく変えることが可能
緩和はできないので注意
決議要件は、緩和が可能
ただし、最低でも各1/2を超える割合が必要
4項
第十七条4項
前項の決議をする場合において、専有部分の保存行為等の態様又は費用の分担に関する事項を定めるときは、決議の対象となる専有部分の区分所有者の利用状況、当該専有部分の保存行為等について区分所有者が支払つた対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。
4項は、専有部分の保存行為等について、方法（態様）や費用負担を決める場合のルールです。
この場合、区分所有者間の利害の衡平（公平）が図られるようにしなければなりません。
特に、次の3つを考慮する必要があります。
- 専有部分の利用状況
- 支払った対価
- その他の事情
この3つは試験でそのまま問われることがあるため、キーワードとして覚えておきましょう。
5項
第十七条5項
共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。
5項は、決議要件が緩和される例外規定です。
通常、共用部分の重大変更は各4分の3決議ですが、次の場合は各3分の2決議になります。
- 共用部分の設置・保存に瑕疵があり、他人の権利や利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合
- 高齢者・障害者等の移動や施設利用の利便性、安全性向上（バリアフリー化）
キーワードは、「瑕疵」、「高齢者・障害者等の移動円滑化」、「各3分の2」です。
試験ポイント
- 第17条の「変更」＝重大変更
- 「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」は条文そのままで出やすい
- 重大変更の決議要件＝各4分の3
- 区分所有者数＋議決権の両方が必要
- 専有部分に特別影響 → 所有者の承諾が必要
- 3項は規約に特別の定めが必要
- 4項は「利用状況」「支払った対価」「その他事情」を考慮
- 5項の例外 → 各3分の2決議
練習問題
問題1
共用部分の変更には、軽微変更を含め、常に区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要である。
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正解：×
第17条の「変更」は重大変更を指します。「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」＝軽微変更は除かれます。
問題2
共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合でも、集会決議があれば変更できる。
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正解：×
集会決議だけでは足りません。専有部分の所有者の承諾が必要です。
問題3
共用部分の変更に伴う専有部分の保存行為等は、規約に特別の定めがなくても行うことができる。
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正解：×
規約に特別の定めが必要です。ここは頻出ポイントです。
問題4
共用部分に瑕疵があり他人の利益が侵害されるおそれがある場合、共用部分の変更は各3分の2以上の決議による。
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正解：〇
第17条5項の例外です。通常の各4分の3ではなく、各3分の2に緩和されます。
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