区分所有法 第11条｜共用部分の共有関係

区分所有法第11条は、共用部分が誰の所有に属するのかを定めた条文です。原則として、共用部分は区分所有者全員の共有に属しますが、一部共用部分や規約による別段の定め、管理所有との関係が試験で狙われます。

今回学ぶポイント

• 共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属する
• 一部共用部分は、それを共用すべき区分所有者の共有に属する
• 共用部分については、民法177条の登記による対抗要件は適用されない

条文

解説

1項

1項は、共用部分の所有関係を定めています。原則として、廊下・階段・エントランスなどの共用部分は、区分所有者全員の共有に属します。
ただし、一部の区分所有者だけが使う一部共用部分については、区分所有者全員ではなく、その一部共用部分を共用すべき区分所有者の共有に属します。

試験では、「一部共用部分も常に区分所有者全員の共有に属する」といった形で誤りの選択肢が出されやすいです。一部共用部分は、あくまでそれを共用すべき一部の区分所有者の共有に属する点を押さえます。

2項

共用部分の「管理所有」に関する規定です。

原則として、区分所有者以外の者を共用部分の所有者（管理所有者）と定めることはできません。 つまり、共用部分を所有できるのは、基本的に区分所有者に限られます。

ただし、例外があります。

それが、**区分所有法27条1項の「管理所有」**です。

管理者は、規約により共用部分の所有者（管理所有者）になることができます。そして、管理者は区分所有者である必要はありません。部外者でも管理者になることが可能です。

そのため、管理者であれば、区分所有者でない第三者でも管理所有者になれるという点が試験で狙われます。

なお、管理所有については、区分所有法 第27条の解説で詳しく説明します。
注意点は、管理所有者は”規約”により定めるということ

関連記事：区分所有法 第27条

3項

民法177条は、不動産に関する権利を第三者に対抗するには、原則として登記が必要であるという規定です。しかし、区分所有法第11条3項により、共用部分には民法177条は適用されません。

つまり、共用部分については、登記をしなくても第三者に対抗できます。共用部分は、建物の構造や利用関係から見て区分所有者の共有に属することが予定されているため、個別に登記をしなくても保護される仕組みになっています。

試験ポイント

• 共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属する。
• 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
• 規約で別段の定めをすることはできるが、原則として区分所有者以外を共用部分の所有者にはできない。
• 例外として、管理者は区分所有者でなくても管理所有者になることができる。
• 共用部分には民法177条は適用されず、登記がなくても第三者に対抗できる。

練習問題