区分所有法 第32条｜公正証書による規約の設定

区分所有法第32条は、公正証書によって規約を設定できる特例について定めた条文です。試験では、「最初に」＋「全部所有」という要件や、設定できる事項が限定される点が頻出です。

条文

（公正証書による規約の設定）

今回学ぶポイント

• 「最初に」＋「全部所有」が必須要件
• 公正証書で規約設定できる特例
• 設定できる事項は限定される

解説

1項｜公正証書による規約設定

第32条は、「公正証書による規約設定」について定めています。

通常、規約の設定は区分所有法 第31条の集会決議によって行います。しかし、マンション完成直後など、まだ区分所有者が1人しかいない段階では集会を開くことができません。

そこで、「最初に」建物の専有部分を「全部所有する者」は、公正証書によって一定の規約を設定できるとされています。

つまり、最初の所有者（分譲会社など）だけの特例です。

ここで重要なのは、「最初に」＋「全部所有」の両方が必要という点です。

• 途中から全部取得した者 → ✕（不可）
• 最初でも一部しか所有していない → ✕（不可）
• 最初に全部所有する者 → 〇（可能）

試験では、「全部所有者なら誰でもできる」や、「最初の所有者なら一部所有でもできる」というひっかけがよく出ます。

また、何でも自由に規約を設定できるわけではありません。公正証書で設定できる事項は、法律で定められたものに限定されています。

具体的には、次の事項についてのみ、公正証書による規約設定が認められています。

• 第4条第2項（規約共用部分）
  
  本来は専有部分として使える建物部分や附属建物でも、規約によって共用部分にすることができます。ただし、第三者へ主張するには登記が必要です。
  
  関連記事：
  区分所有法 第4条
  
• 第5条第1項（規約敷地）
  
  建物が建っている土地以外でも、庭・通路など建物と一体で管理・使用する土地は、規約によって建物の敷地にすることができます。
  
  関連記事：
  区分所有法 第5条
  
• 第22条第1項ただし書・第2項ただし書
  
  （専有部分と敷地利用権の分離処分の例外）
  
  専有部分と敷地利用権は、原則として別々に処分できません。ただし、規約で別段の定めをすれば、例外的に分離処分や敷地利用権割合を変更できます。
  
  関連記事：
  区分所有法 第22条
  

つまり、建物の基本ルールに関わる重要事項のみを、公正証書で先に決められるイメージです。

試験では、「最初に」、「全部所有」、「公正証書」、そして「設定できる事項は限定」が重要ポイントです。

解説図

試験ポイント

• 「最初に」＋「全部所有」の両方が必要。
• 途中取得者や一部所有者は不可。
• 公正証書による規約設定の特例。
• 設定できる事項は限定。
• 第4条2項・第5条1項・第22条ただし書のみ設定可能。

練習問題

問題1
最初に建物の専有部分の一部を所有する者は、公正証書により規約を設定することができる。

回答を見る

×（誤り）

第32条は、「最初に」かつ「全部所有する者」であることが必要です。一部所有では公正証書による規約設定はできません。

問題2
後から建物の専有部分全部を取得した者であっても、公正証書により規約を設定することができる。

回答を見る

×（誤り）

第32条は、「最初に」全部所有する者に限定されています。後から全部取得した者は対象外です。

問題3
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、規約共用部分・規約敷地・専有部分と敷地利用権の分離処分に関する例外について規約を設定することができる。

回答を見る

〇（正しい）

第32条では、公正証書によって設定できる事項は限定されています。

• 規約共用部分（第4条第2項）
  本来は専有部分として使える建物部分や附属建物でも、規約により共用部分にできます。
• 規約敷地（第5条第1項）
  庭・通路など、建物と一体で管理・使用する土地を建物の敷地にできます。
• 分離処分の例外（第22条ただし書）
  専有部分と敷地利用権を例外的に分離処分できるように定められます。

つまり、「第4条2項・第5条1項・第22条ただし書」が、公正証書で定められる事項です。