第22条は、専有部分と敷地利用権を切り離して処分することを原則として禁止する条文です。
また、敷地利用権の割合の決め方や、敷地利用権が単独所有の場合の取扱いについても定めています。
条文
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２ 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３ 前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。
今回学ぶポイント
- 専有部分と敷地利用権は原則として分離処分できない
- 敷地利用権の分離処分は規約で認めることができる
- 敷地利用権割合は第14条と同じ方法で決定する
解説
1項
専有部分と敷地利用権は一体として扱われるため、原則として分離して処分することはできません。
例えば、部屋だけを売却したり、敷地利用権だけを売却したりすることは認められません。
ただし、規約に別段の定めがある場合は分離処分が可能です。
ここは試験で頻出です。共用部分の持分については区分所有法第15条のとおり法律に別段の定めが必要ですが、敷地利用権については規約に別段の定めで足りる点に注意しましょう。
2項
敷地利用権の割合は、共用部分の持分割合と同様に、第14条の方法で決定します。
原則として各専有部分の床面積割合によって計算されます。
また、第14条と同様に規約で異なる割合を定めることも可能です。
関連記事：区分所有法第14条
3項
第1項・第2項は敷地利用権を複数人で有する場合について定めていますが、第3項により単独所有の場合にも準用されます。
そのため、敷地利用権が共有であっても単独所有であっても、分離処分の制限と敷地利用権割合のルールは同じです。
解説図
試験ポイント
- 専有部分と敷地利用権は原則として分離処分できない。
- 敷地利用権の分離処分は規約に別段の定めがあれば可能。
- 共用部分の持分は「法律に別段の定め」、敷地利用権は「規約に別段の定め」。
- 敷地利用権割合は第14条と同じ方法で決定する。
- 第3項により単独所有の場合にも第1項・第2項が適用される。
練習問題
問題1
敷地利用権は、原則、専有部分と分離して処分することができる。
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回答：×
専有部分と敷地利用権は一体として扱われるため、原則として分離処分することはできません。
例えば、専有部分だけ売却したり、敷地利用権だけ売却したりすることは禁止されています。
問題2
規約に別段の定めがある場合でも、敷地利用権を専有部分と分離して処分することはできない。
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回答：×
第22条第1項ただし書により、規約に別段の定めがある場合には分離処分が可能です。
原則は禁止ですが、規約によって例外を認めることができます。
問題3
共用部分の持分の分離処分と敷地利用権の分離処分は、いずれも規約に別段の定めがあれば認められる。
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回答：×
ここは頻出のひっかけです。
共用部分の持分（第15条）は「法律に別段の定め」が必要ですが、敷地利用権（第22条）は「規約に別段の定め」があれば分離処分が可能です。
両者を混同しないよう注意しましょう。
問題4
敷地利用権が単独所有の場合には、第22条第1項及び第2項の規定は適用されない。
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回答：×
第22条第3項により、第1項・第2項は単独所有の場合にも準用されます。
そのため、敷地利用権が共有である場合だけでなく、単独所有である場合にも、分離処分の制限や敷地利用権割合の決定方法が適用されます。
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