区分所有法 第26条｜管理者の権限

区分所有法第26条は、管理者の権限・義務・代理権について定めた条文です。

条文が長く複雑ですが、管理者の権限・代理権・裁判の当事者能力など試験で重要なポイントが多い条文です。

今回は少し長くなりますが、理解しながら整理していきましょう。

条文

今回学ぶポイント

• 管理者は権利だけでなく義務も負う
• 管理者は区分所有者を代理できる
• 代理権制限は善意の第三者に対抗できない
• 原告・被告になるには規約又は集会決議が必要
• 通知義務の違いが試験で狙われる

解説

1項｜管理者の権限と義務

第26条1項では、管理者の権限と義務について定めています。

対象となるのは、

• 共用部分
• 建物の敷地
• 附属施設

これらをまとめて「共用部分等」といいます。

管理者が行う内容は次の3つです。

• 保存行為
• 集会決議の実行
• 規約で定めた行為

建物の敷地と付属施設が対象となるのが注意点です

ここで重要なのは、管理者はこれらを行う権利を有するだけでなく、義務も負うという点です。

2項｜管理者の代理権

第26条第2項は、管理者が区分所有者を代理できる範囲を定めた条文です。

簡単に言えば、管理者は自分の判断で勝手に動く人ではなく、区分所有者の代理人として行動するということです。

特に試験で重要なのが、保険金等の請求・受領です。

• 損害保険契約に基づく保険金
• 共用部分等について生じた損害賠償金
• 不当利得による返還金

これらについて、管理者は区分所有者を代理して請求・受領することができます。

例えば、

• 共用部分の外壁が破損して保険金を請求する
• 共用部分の損害について損害賠償請求を行う
• 本来支払う必要のない費用を返還請求する

といった場面です。

ここでポイントなのは、管理者が自分のためではなく、区分所有者を代理して請求するという点です。

また、保険金等の請求権を持つ人が対象になるため、元区分所有者であっても請求権がある場合には代理の対象になります。

要するに、第26条第2項は、管理者が共用部分等に関するお金の請求・受取りを、区分所有者に代わって行えるようにした条文と理解すると覚えやすいです。

3項｜代理権制限と善意の第三者

管理者に本来認められている代理権について、「勝手に行ってはいけない」と内部ルールで制限を加えたとしても、その制限を知らなかった第三者（善意の第三者）には主張できません。

例えば、規約で「管理者は契約前に理事会の承認を得ること」という制限があったとします。

しかし、管理者が承認を得ずに修繕会社と契約をしました。

このとき、修繕会社がその制限を知らなかった（善意）場合、
「規約違反だから契約は無効」と主張することはできません。

つまり、管理者の代理権に制限があっても、善意の第三者との関係では有効な行為として扱われます。

ここでいう「善意」とは、制限があることを知らなかったことをいいます。

4項｜原告・被告になることができる

管理者は、規約又は集会の決議があれば、区分所有者のために原告又は被告になることができます。

ポイントは、

• 職務に関すること
• 区分所有者のためであること
• 規約又は集会決議が必要であること

です。

5項｜通知義務

第26条5項は、管理者が裁判の当事者（原告・被告）になった場合の通知義務について定めた条文です。なぜ通知が必要なのかというと、区分所有者や保険金等の請求権者が、自分に関係する裁判が行われていることを知らないと困るからです。例えば、管理者が裁判を起こしていたのに、

「そんな裁判をしていたなんて知らなかった」

となると問題になります。そのため、第26条5項では、一定の場合に通知義務を課しています。

1号｜規約により原告・被告となった場合

1号は、規約によって管理者が原告・被告となった場合です。この場合、区分所有者へ通知しなければなりません。

理由は、規約だけで決まっている場合、区分所有者が裁判になっていることを知らない可能性があるためです。
ひっかけとして、集会決議で決まってたら、区分所有者は知っているので改めて通知が不要になります。

2号｜規約により保険金等について原告・被告となった場合

2号も、規約による場合です。保険金等（保険金・損害賠償金・不当利得返還金）について裁判を行う場合は、保険金等の請求権者へ通知しなければなりません。

これも、規約だけでは関係者が裁判の存在を知らない可能性があるからです。

ここも同じように、集会決議なら知ってるので通知が不要になります。

3号｜集会決議により保険金等について原告・被告となった場合

ここが試験のひっかけポイントです。3号は、集会決議による場合です。

集会決議で決まった場合、区分所有者への通知は不要になります。なぜなら、区分所有者は集会に参加していて、

「裁判をする」

ことを既に知っているからです。

ただし、区分所有者以外の保険金等請求権者（元区分所有者など）は集会に参加していない可能性があります。そのため、

区分所有者以外の請求権者には通知が必要となります。

つまり、整理すると、

• 規約 → 通知必要
• 集会決議 → 区分所有者への通知不要
• ただし、区分所有者以外の請求権者には通知必要

となります。

「集会決議なら全員通知不要」は誤りなので注意しましょう。

まとめ

• 1号・2号 → 規約による場合なので通知が必要
• 1号・2号を集会決議で行った場合 → 区分所有者は内容を知っているため通知不要
• 3号 → 集会決議でも、区分所有者以外の保険金等請求権者（元区分所有者など）は内容を知らない可能性があるため通知が必要

つまり、「規約 → 通知必要」「集会決議 → 区分所有者への通知不要」が基本ですが、3号だけは区分所有者以外の請求権者への通知が必要という例外があります。

解説図

試験ポイント

• 管理者は権利だけでなく義務も負う。
• 保険金・損害賠償金・不当利得返還金を代理請求できる。
• 代理権制限は善意の第三者に対抗できない。
• 原告・被告になるには規約又は集会決議が必要。
• 5項は「規約 → 通知必要」「集会決議 → 区分所有者への通知不要」が基本。
• ただし3号は、区分所有者以外の請求権者には通知が必要。

練習問題

問題1
管理者は、共用部分等について保存行為をする権利を有するが、義務は負わない。

問題2
管理者の代理権に制限を加えた場合、その制限は善意の第三者にも対抗できる。

問題3
管理者が区分所有者のために原告又は被告となるには、集会決議が必要であり、規約によって定めることはできない。

問題4
管理者が集会決議により保険金等の請求について原告となった場合、区分所有者を含む全ての請求権者に通知しなければならない。