区分所有法第58条は、共同生活上の重大な迷惑行為に対して、一定期間、専有部分の使用を禁止できる制度を定めた条文です。ただし、いきなり使える制度ではなく、第57条の停止請求等では解決が困難な場合に限られます。マンション管理士・管理業務主任者試験では、57条との違い・決議要件・弁明機会が頻出ポイントです。
条文
（使用禁止の請求）
第五十八条
前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 前項の決議は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
今回学ぶポイント
- 58条は57条でも解決困難な場合に使う
- 使用禁止請求は裁判（訴え）限定
- 決議要件は普通決議ではなく4分の3決議
解説
1項｜57条でも解決できない場合の「使用禁止請求」
前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
58条は、共同生活上の重大な迷惑行為に対する強い措置です。ただし、いきなり使える制度ではありません。
前提（要件）
次の2つを満たす必要があります。
- 共同生活上の障害が著しいこと
- 57条1項の停止・除去・予防請求では解決が困難であること
つまり、「57条では足りないほど悪質なケース」で初めて58条が問題になります。
例えば、長期間の深夜騒音、暴力行為、危険行為、悪質な迷惑行為の反復など、共同生活が維持できないレベルがイメージです。
誰が請求できる？
- 他の区分所有者全員
- 管理組合法人
どうやって請求する？
- 集会決議に基づき、訴え（裁判）によって
57条のような「まず請求」はなく、58条は最初から訴訟限定です。
何を請求する？
相当の期間、専有部分の使用禁止です。
つまり、一定期間、その部屋を使うことを禁止してくださいと裁判所へ求める制度です。
なお、58条は「専有部分の使用禁止」であり、所有権そのものを失うわけではありません。そのため、本人が住むこと（使用）はできませんが、第三者へ賃貸することは可能です。
2項｜決議要件（57条との違いが重要）
２ 前項の決議は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数でする。
58条の使用禁止請求は、専有部分の使用を禁止するという非常に重い措置です。そのため、57条より厳しい決議要件が定められています。
- 出席要件
区分所有者・議決権の各過半数 - 決議要件
出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上
つまり、普通決議ではなく、特別決議レベルです。
ここは57条との比較が重要です。
- 57条2項（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
→ 普通決議 - 58条2項（使用禁止の請求）
→ 4分の3決議
3項｜弁明の機会が必要
３ 第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
58条の使用禁止請求は、専有部分の使用を禁止する非常に重い措置です。
そのため、集会で決議を行う前に、対象となる区分所有者へ弁明の機会を与えなければなりません。
つまり、
- 「なぜその行為をしたのか」
- 「改善の意思はあるのか」
- 「事情や反論はあるか」
など、本人の話を聞く機会が必要です。
使用禁止は強い制裁であるため、何も聞かずに決議することはできません。
4項｜57条3項（代表訴訟）の準用
４ 前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
58条4項では、57条3項（代表訴訟）のルールが準用されます。
そのため、次の者が区分所有者全員のために代表して訴訟を提起できます。
- 管理者
- 集会で指定された区分所有者
つまり、区分所有者全員が原告になる必要はなく、代表者が訴訟を行うことが可能です。
試験ポイント
- 58条は57条では解決困難な場合に使う
- 58条は最初から訴訟（裁判）限定
- 58条の決議は普通決議ではなく4分の3決議
- 専有部分の使用禁止＝所有権喪失ではない（賃貸可能）
練習問題
問題1
共同生活上の障害が著しく、57条1項の停止請求等によっては障害の除去が困難である場合には、他の区分所有者全員又は管理組合法人は、専有部分の使用禁止請求をすることができる。
回答を見る
○
解説
58条の使用禁止請求は、
- 共同生活上の障害が著しいこと
- 57条1項の停止・除去・予防請求では解決困難であること
が要件です。
つまり、「57条では足りないほど悪質なケース」で初めて58条が問題になります。
なお、実際に57条請求を先に行っていることまでは要求されていません。
問題2
58条の使用禁止請求をするための集会決議は、普通決議（出席者の過半数）で足りる。
回答を見る
×
解説
58条の使用禁止請求は、専有部分の使用を禁止する非常に重い措置です。
そのため、決議要件は普通決議ではなく、
出席区分所有者及び議決権の各4分の3以上
の多数による決議が必要です。
なお、比較として、
57条2項（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
→ 普通決議
58条2項（使用禁止の請求）
→ 4分の3決議
という違いがあります。
問題3
58条の使用禁止請求をする場合、対象となる区分所有者に事前の弁明の機会を与える必要はない。
回答を見る
×
解説
58条3項では、使用禁止請求の決議前に、対象区分所有者へ弁明の機会を与える必要があります。
使用禁止は強い制裁であるため、本人の話を聞かずに決議することはできません。
問題4
58条により専有部分の使用禁止を命じられた区分所有者は、その専有部分を第三者へ賃貸することはできない。
回答を見る
×
解説
58条は、「専有部分の使用禁止」であり、所有権の剥奪ではありません。
そのため、本人が住むこと（使用）はできませんが、第三者へ賃貸することは可能です。
また、売却することもできます。
コメント