区分所有法 第31条｜規約の設定・変更及び廃止

区分所有法第31条は、マンションの規約を設定・変更・廃止する場合の決議要件を定めた条文です。試験では、「出席要件」と「議決要件」の違いや、一部共用部分の特別ルールが頻出です。数字も多いため、整理して覚えましょう。

条文

（規約の設定、変更及び廃止）

今回学ぶポイント

• 規約の「設定・変更・廃止」の決議要件
• 出席要件（過半数）と議決要件（4分の3）の違い
• 一部共用部分の「4分の1超の反対」ルール

解説

1項｜規約の設定・変更・廃止の決議要件

第31条1項は、「規約の設定・変更・廃止」を行う場合の決議要件を定めています。試験では、「設定」「変更」「廃止」の3つがキーワードになるため、正確に覚えましょう。

また、この条文では「出席要件」と「議決要件」の2段階になっている点が重要です。まず出席要件を満たし、そのうえで議決要件を満たした場合に決議が成立します。

出席要件

• 区分所有者（議決権を有しない者を除く）の過半数
• 議決権の過半数

議決要件

• 出席した区分所有者の4分の3以上
• 出席した議決権の4分の3以上

なお、出席要件については、規約でより厳しい割合を定めることは可能ですが、緩和することはできません。例えば、過半数を3分の2以上に厳しくすることは可能ですが、3分の1などへ緩和することはできません。

さらに、規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者に特別の影響（特別な不利益）を与える場合には、その区分所有者の承諾が必要です。

例えば、特定の区分所有者だけ使用できていた施設を使えなくするなど、特別に不利益が及ぶケースがイメージしやすいでしょう。

2項｜一部共用部分を全員共有にする場合の制限

2項は、一部共用部分を全員共有（全体共用）にする場合の特別ルールです。

一部共用部分とは、マンション全体ではなく、一部の区分所有者のみが利用する共用部分のことです（例：一部住戸だけが利用する設備など）。

このような一部共用部分を、規約により全員の共用に変更する場合、一定数以上の反対があると変更できません。

• 区分所有者（議決権なしを除く）の4分の1超が反対
• 議決権の4分の1超が反対

ここで重要なのは、「又は（OR）」です。

所有者数と議決権の両方（AND）で4分の1超の反対が必要なのではなく、どちらか一方（OR）で4分の1を超えた時点で変更できなくなります。

試験では、「又は」を「かつ」と勘違いさせるひっかけが非常に多いため、「片方でもアウト」と覚えておくと整理しやすいです。

試験ポイント

• 「設定・変更・廃止」の3つを正確に覚える。
• 出席要件（過半数）→議決要件（4分の3）の2段階。
• 特別影響がある場合は承諾が必要。
• 一部共用部分は「4分の1超の反対」でストップ。
• 「又は（OR）」なので、片方でも要件を満たせば変更不可。
• 規約で厳格化はOK、緩和はNG。

練習問題

問題1
規約の変更は、出席した区分所有者および議決権の各3分の2以上の賛成で決議できる。

回答を見る

×（誤り）

規約の設定・変更・廃止は、出席した区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。3分の2ではありません。

また、決議前提として、区分所有者の過半数＋議決権の過半数という出席要件も必要です。

問題2
一部共用部分を全員共有に変更する場合、区分所有者数と議決権の両方で4分の1超の反対があったときに限り、変更することができない。

回答を見る

×（誤り）

条文は「又は（OR）」です。

区分所有者数または議決権のどちらか一方でも4分の1超の反対があれば、変更することはできません。

試験では、「又は」を「かつ（AND）」に変えるひっかけが非常に多いため、「片方でもアウト」と覚えておきましょう。