区分所有法 第46条の3｜所有者不明専有部分管理人の権限

区分所有法第46条の3は、所有者不明専有部分管理人にどこまでの権限があるのかを定めた条文です。所有者が不明だと部屋の管理や処分が進まず、マンション管理に支障が出ます。そこで、裁判所が選任した「所有者不明専有部分管理人」に一定の権限を集中させています。試験では、「何が対象になるか」「裁判所の許可が必要か」が重要です。

条文

今回学ぶポイント

• 管理・処分権は所有者不明専有部分管理人に専属
• 対象は専有部分だけではない
• 性質を変えない利用・改良なら裁判所の許可不要

解説

1項｜管理・処分権は誰が持つ？

1項は、誰が管理・処分の権限を持つのかを定めています。

結論として、所有者不明専有部分等の管理・処分をする権利は、所有者不明専有部分管理人に専属します。

「専属」とは、その権限を管理人だけが持つという意味です。所有者が不明だからといって、管理組合などが自由に管理・処分できるわけではありません。

また、対象となるのは専有部分だけではない点に注意が必要です。

• 専有部分
• 共有持分
• 動産（命令の効力が及ぶもの）
• 共用部分・附属施設に関する権利
• 敷地利用権
• 管理・処分等により得た財産

※ 不動産は土地・建物
動産は家具・設備など「動かせる物」のことです。動産の中に不動産は含まれません！

つまり、「部屋そのもの＋関連する権利＋管理して得た財産」まで対象になるイメージです。

特に、管理や処分によって得た財産も対象になる点は試験でも狙われやすいポイントです。

2項｜裁判所の許可が必要な場合

2項は、裁判所の許可が必要かどうかを定めています。

次の行為については、裁判所の許可なしで行うことができます。

• 保存行為
• 性質を変えない範囲内の利用・改良

ここで重要なのが、「性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為」という表現です。

つまり、元の性質を変えない範囲の利用や改良であれば、裁判所の許可は不要ということです。

逆に、これを超える行為をする場合には、裁判所の許可が必要になります。許可を求める相手は、管理組合や利害関係人ではなく、裁判所である点を押さえましょう。

なお、本来は裁判所の許可が必要だった場合でも、相手が「許可が必要だったことを知らなかった（善意の第三者）」なら、後から「許可がなかったから無効」と主張しにくいルールになっています。

試験ポイント

• 管理・処分権は所有者不明専有部分管理人に専属
• 対象は専有部分だけではない
• 共有持分・動産・共用部分等に関する権利・敷地利用権も対象
• 管理や処分によって得た財産も対象に含まれる
• 保存行為は裁判所の許可不要
• 性質を変えない利用・改良も許可不要
• 許可を求める相手は裁判所
• 許可がなくても善意の第三者には対抗できない

練習問題

問題1

所有者不明専有部分管理命令の対象となった専有部分の管理・処分権は、管理組合に専属する。

回答を見る

答え：×

管理・処分権が専属するのは、所有者不明専有部分管理人です。管理組合ではありません。

第46条の3第1項では、所有者不明専有部分等の管理・処分をする権利は、所有者不明専有部分管理人に専属すると定められています。

問題2

所有者不明専有部分管理人は、所有者不明専有部分等の性質を変えない範囲内の利用又は改良について、裁判所の許可が必要である。

回答を見る

答え：×

性質を変えない範囲内の利用・改良については、裁判所の許可は不要です。

試験では、「性質を変えない範囲内」という文言が重要です。これを超える行為をする場合に、裁判所の許可が必要になります。