条文
第二十三条 前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。
今回学ぶポイント
- 第22条違反の分離処分が行われた場合の効果を定めた条文
- 善意の相手方には無効を主張できない
- 分離処分禁止の登記があれば善意の相手方にも無効を主張できる
解説
第23条は、第22条の分離処分禁止に違反した場合の効果を定めた条文です。
第22条では、専有部分と敷地利用権を原則として分離処分できないことが定められていました。
しかし、第22条に違反する分離処分が行われたとしても、常に無効になるわけではありません。
原則
第22条に違反する分離処分であっても、その無効を善意の相手方に主張することはできません。
善意とは、分離処分禁止の事実を知らなかったことをいいます。
つまり、相手方が分離処分禁止を知らずに取引した場合は、その相手方は保護されます。
例外
ただし、分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることが登記されていた場合は例外です。
この場合は、相手方が善意であっても無効を主張できます。
つまり、
- 登記なし → 善意の相手方には無効を主張できない
- 登記あり → 善意の相手方にも無効を主張できる
という違いがあります。
注意点として、相手が悪意だった場合は登記がなくても無効を主張できる
試験ポイント
- 第23条は第22条違反の分離処分が行われた場合の効果を定めている。
- 善意の相手方には無効を主張できない。悪意の相手には主張ができる。
- 分離処分禁止の登記がある場合は善意の相手方にも無効を主張できる。
- 「違反したから当然無効」と考えるのは誤り。
練習問題
問題1
第22条に違反する分離処分は、常に無効となる。
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回答：×
第23条により、善意の相手方には無効を主張することができません。違反したからといって常に無効になるわけではありません。
問題2
分離処分禁止の登記がされていた場合であっても、善意の相手方には無効を主張できない。
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回答：×
分離処分禁止の登記がある場合は例外となり、善意の相手方に対しても無効を主張できます。
問題3
分離処分禁止の登記がされている場合は、善意・悪意を問わず無効を主張できる。
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回答：○
登記がされている場合は、第23条ただし書により善意の相手方にも無効を主張できます。
問題4
第22条に違反する分離処分について、分離処分禁止の登記がされていない場合は、相手方がその事実を知っていたとしても無効を主張することはできない。
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回答：×
第23条が保護しているのは善意の相手方です。
そのため、相手方が分離処分禁止の事実を知っていた（悪意であった）場合は、登記がなくても無効を主張することができます。
登記が問題になるのは善意の相手方の場合だけです。
したがって、
- 善意＋登記なし → 無効を主張できない
- 善意＋登記あり → 無効を主張できる
- 悪意＋登記なし → 無効を主張できる
- 悪意＋登記あり → 無効を主張できる
と整理して覚えましょう。
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