区分所有法第18条は、共用部分の管理について定めた条文です。この条文では、共用部分の管理行為にどのような決議が必要かを定めています。前条（第17条）の重大変更（特別決議）と比較して、セットで覚えましょう。
条文
（共用部分の管理）
第十八条 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 第一項本文の決議により共用部分の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等は、集会の決議で決することができる。
５ 前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。
６ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
今回学ぶポイント
- 管理行為＝普通決議
- 重大変更（17条）＝特別決議と比較して覚える
- 保存行為は各共有者が単独で可能
- 4項は規約に特別の定めが必要
- 損害保険契約＝管理行為（頻出）
解説
1項
第十八条1項
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第18条は、共用部分の管理行為にどのような決議が必要かを定めた条文です。前条（第17条）の重大変更（特別決議）と比較して、セットで覚えましょう。
「前条の場合を除いて」とは、第17条の重大変更の場合を除いてという意味です。
つまり、重大変更以外の管理行為は、集会決議（普通決議）で決します。
普通決議の決議要件は次のとおりです。
- 区分所有者数：過半数
- 議決権：過半数
第17条の各4分の3決議（特別決議）と混同しないよう注意しましょう。
ただし、保存行為は例外です。
保存行為は、共用部分を現状維持するための行為なので、集会決議なしで各共有者が単独で行うことができます。
例えば、壊れた設備の応急修理や雨漏りの応急処置などがイメージです。
2項
第十八条2項
前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
2項は、管理に関する事項について、規約で別段の定めができるという規定です。
つまり、規約により、集会決議を不要とすることも可能です。
3項
第十八条3項
前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
3項は、第17条2項を準用しています。
つまり、共用部分の管理であっても、専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合は、その専有部分所有者の承諾が必要ということです。
第17条と同じ考え方なので、セットで覚えましょう。
4項
第十八条4項
第一項本文の決議により共用部分の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等は、集会の決議で決することができる。
4項は、第17条3項と同じ考え方です。
共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等について、規約に特別の定めがある場合に限り、集会決議で決することができます。
詳しくは、区分所有法 第17条で解説しています。
注意点は、規約が必要ということです。
5項
第十八条5項
前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。
5項は、第17条4項を準用しています。
つまり、専有部分の保存行為等について、方法や費用負担を決める場合は、区分所有者間の利害の衡平を図る必要があります。
特に、次の3つを考慮します。
- 利用状況
- 支払った対価
- その他の事情
第17条と同じポイントなので、セットで覚えましょう。
6項
第十八条6項
共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
6項は、損害保険契約＝管理行為とみなす規定です。
つまり、共用部分の損害保険契約は、管理行為として普通決議の対象になります。
ここは試験頻出なので、「保険契約＝管理行為」は暗記しましょう。
試験ポイント
- 管理行為＝普通決議（各過半数）
- 重大変更（17条）＝特別決議（各4分の3）
- 保存行為は各共有者が単独で可能
- 4項は規約に特別の定めが必要
- 保険契約＝管理行為（頻出）
練習問題
問題1
共用部分の管理行為は、第17条の場合を含め、すべて普通決議で決する。
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正解：×
第17条の重大変更は除かれます。重大変更は各4分の3の特別決議です。
問題2
共用部分の保存行為は、集会決議を経なければ行うことができない。
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正解：×
保存行為は各共有者が単独で可能です。集会決議は不要です。
問題3
共用部分の損害保険契約は、共用部分の管理行為に関する事項とみなされる。
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正解：〇
保険契約＝管理行為です。試験頻出ポイントです。
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