区分所有法第6条は、区分所有者や占有者が守るべきルールと、建物を保存・改良するための権利について定めた条文です。試験では第1項の禁止行為と第2項の保存・改良のための使用請求権が頻出です。
今回学ぶポイント
- 第1項は区分所有者の禁止行為
- 保存・改良のためなら他人の専有部分も使用できる
- 占有者（賃借人）にも第1項が適用される
条文
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分若しくは自己の所有に属しない共用部分を使用し、又は自らこれらを保存することを請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
４ 民法（明治二十九年法律第八十九号）第二百六十四条の八及び第二百六十四条の十四の規定は、専有部分及び共用部分には適用しない。
解説
1項
第1項は区分所有者の禁止行為を定めています。試験では「建物の保存に有害な行為」と「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」という条文の表現がそのまま問われることがあります。
曖昧に覚えるのではなく、禁止行為の内容を条文どおりに正確に覚えておきましょう。
2項
第2項は保存・改良のための権利について定めています。専有部分や共用部分を保存・改良するために必要であれば、他の区分所有者の専有部分や、自分の所有ではない共用部分を使用することができます。
試験では他人の専有部分に対しても請求できる点が重要です。ただし、その結果として他の区分所有者に損害が発生した場合は、償金を支払わなければなりません。
3項
第3項は、第1項の禁止行為のルールを占有者にも適用する規定です。ここでいう占有者とは、主に賃借人を指します。
つまり、区分所有者だけでなく賃借人なども、共同の利益に反する行為をしてはなりません。
4項
民法第264条の8は「所有者不明建物管理命令」を、
第264条の14は「管理不全建物管理命令」をそれぞれ定めています。
ここでは詳しく説明しませんが、とりあえず民法の”管理命令”は区分所有建物には適用されないと覚えましょう。
区分法38条の２でこの部分を言及してます。
なぜこの民法が適用されないか知りたい方はこちらを読んでください。
これは、区分所有建物については区分所有法により、より詳細で厳格なルールが定められているためです。そのため、これらの場面では民法ではなく区分所有法の規定が優先されます。
ここはピンポイントで過去問に出たことがあるので、気をつけましょう。
解説図
試験ポイント
- 保存に有害な行為は禁止
- 共同の利益に反する行為は禁止
- 保存・改良のためなら他人の専有部分も使用できる
- 損害が発生した場合は償金を支払う
- 占有者（賃借人）にも第1項が準用される
練習問題
問題1
区分所有者は、建物の管理又は使用に関し共同の利益に反する行為であっても、建物の保存に有害でなければ行うことができる。
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答え：×
解説
第1項は「建物の保存に有害な行為」と「共同の利益に反する行為」の両方を禁止しています。
問題2
保存又は改良のため必要な場合、区分所有者は他の区分所有者の専有部分の使用を請求することができる。
回答を見る
答え：○
解説
保存又は改良のため必要な範囲内であれば、他人の専有部分についても使用や保存を請求できます。
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