区分所有法 第4条｜共用部分

区分所有法第4条は、共用部分と専有部分の区別について定めた条文です。試験では「共用部分は区分所有権の目的にならないこと」と「規約共用部分の第三者対抗要件」が頻繁に出題されます。

条文

解説

第1項は、共用部分は区分所有権の目的にならないことを定めています。区分所有権の対象となるのは専有部分のみです。そのため、廊下や階段室などの共用部分はもちろん、一部の区分所有者だけが利用する一部共用部分についても区分所有権の目的にはなりません。

条文にある「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室」とは、そのまま複数ですが、表現に気をつけましょう。これも共用部分を表す表現です

第2項は規約共用部分について定めています。本来は専有部分となる建物部分や附属建物であっても、規約によって共用部分とすることができます。これを規約共用部分といいます。

ただし、規約共用部分であることを第三者に主張するためには登記が必要です。なぜなら、外見上は専有部分と思われる一室であっても、実際には規約共用部分として扱われている場合があり、第三者からは区別できないためです。登記があれば、第三者も登記事項を確認することで規約共用部分であることを把握できます。

解説図

試験ポイント

• 区分所有権の目的となるのは専有部分のみ
• 共用部分だけでなく一部共用部分も区分所有権の目的にならない
• 専有部分を規約により共用部分にできる（規約共用部分）
• 規約共用部分の第三者対抗要件は登記

練習問題

問題1
共用部分は区分所有権の目的となる。

問題2
規約共用部分を第三者に対抗するためには登記が必要である。