区分所有法第3条は、区分所有者全員で管理組合（団体）を構成することを定めた条文です。特に管理組合は当然成立するという点が試験頻出です。
この記事で覚えること
- 管理組合は当然成立（合意不要）
- 管理対象は建物＋敷地＋附属施設
- 管理者は置くことができる（義務ではない）
- 一部共用部分の団体は、全員の利害に関係しない事項のみ決定できる
条文
（区分所有者の団体）
第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。ただし、一部共用部分を共用すべき区分所有者の団体は、これらの事項のうち当該一部共用部分の管理に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものを決定することができる。
解説
区分所有者は、全員で管理組合（団体）を構成します。管理組合は、区分所有建物があれば当然に成立するため、設立手続きや登記は不要です。
また、管理対象は建物だけではなく、敷地や附属施設も含まれます。附属施設には、駐車場・集会室・ゴミ置き場などが該当します。
さらに、管理組合は集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます。ただし、「置くことができる」であり、必ず管理者を置かなければならないわけではありません。
なお、一部共用部分については、その部分を共用する区分所有者だけで団体を構成できます。例えば、A棟住民だけが使う廊下やエレベーターなどです。ただし、決定できるのは区分所有者全員の利害に関係しない事項に限られます。
一部共用部部分でも全員の利害に関係する場合は、一部共用ではなく、共用部分になります。
詳しい話は、共用部分の条文の解説にて行います！
解説図
試験ポイント
- 管理組合は当然成立（合意不要）
- 管理対象は建物＋敷地＋附属施設
- 管理者を置くことができる（義務ではない）
- 一部共用部分は全員の利害に関係しない事項のみ決定可能
練習問題
問題1
区分所有者の団体は、区分所有者全員の合意によって成立する。
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【解説】区分所有者の団体は、区分所有建物があれば当然に成立します。区分所有者全員の合意は不要です。
問題2
区分所有者の団体（管理組合）の管理対象となるのは、建物のみであり、敷地や附属施設は含まれない。
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×
【解説】誤りです。管理組合の管理対象は、建物だけではなく、敷地や附属施設も含まれます。附属施設には、駐車場・集会室・ゴミ置き場などが該当します。
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